Home Loan में FOIR क्यों जरूरी है? समझें बड़ा Factor !

Home Loan में FOIR क्यों जरूरी है:- जब भी हम Home Loan लेने की सोचते हैं, दिल में एक ही सपना होता है —
“अपना खुद का घर… अपने नाम।”

लेकिन इसी सपने को पूरा करते समय बैंक हमसे कई तरह की calculations पूछता है:
Salary कितनी है? खर्च कितना है? EMI भर पाएंगे या नहीं?

और इसी सबके बीच एक शब्द बार-बार सामने आता है — FOIR.

मुझे याद है जब मैं अपना पहला होम लोन लेने गया था, मैं सिर्फ़ CIBIL Score और Income के बारे में सोच रहा था।
लेकिन बैंक मैनेजर ने पहली line में कहा:

👉 “आपका FOIR अच्छा है, इसलिए आपका loan आसानी से पास हो जाएगा।”

उस दिन मुझे समझ आया कि Home Loan की दुनिया में सबसे चुपचाप काम करने वाला लेकिन सबसे powerful factor होता है – FOIR.

आज मैं अपने Personal Experience + Real Practical Examples के साथ आपको समझाऊँगा कि:

• FOIR क्या होता है?
• यह Home Loan के लिए क्यों इतना जरूरी है?
• अच्छा FOIR कैसे बनाते हैं?
• Loan reject होने से FOIR कैसे बचाता है?

यह एक Purely Practical Guide है, जिससे पढ़कर आप समझ जाएंगे कि बैंक आपकी income को कैसे judge करता है — और आप अपना loan approve करवाने के chance 2X–3X कैसे बढ़ा सकते हैं।

FOIR क्या होता है? (सबसे आसान भाषा में)

FOIR = Fixed Obligation to Income Ratio

यानी आपकी monthly income में से, आपकी existing monthly obligations (जैसे EMI, credit card bill, personal loan EMI, consumer loan EMI, etc.) कितनी प्रतिशत हैं।

Simple भाषा में:

👉 आप हर महीने कितना कमाते हो और उसमें से EMI जैसी fixed liabilities कितना हिस्सा खा जाती हैं।

Formula:

FOIR = (Total EMI / Net Monthly Income) × 100

FOIR Home Loan के लिए इतना जरूरी क्यों है?

1. FOIR बताता है कि आप “Financially Stable” हैं या नहीं

Bank EMI शुरू होने के बाद आपकी financial स्थिति खराब नहीं करना चाहते।
FOIR उनसे यह बताता है कि आप EMI comfortably pay कर सकते हैं या नहीं।

यदि आपके खर्च पहले से ही ज्यादा हैं, तो नया loan देना बैंक के लिए risk है।

2. FOIR बताए कि आप default तो नहीं करोगे

बैंक को सबसे ज़्यादा डर EMI न भर पाने (Default) का होता है।
FOIR उनके लिए एक safety indicator है।

Low FOIR = Safe borrower

High FOIR = Risky borrower

3. FOIR Loan Amount तय करता है (आपको कितना loan मिलेगा)

FOIR जितना कम होगा:

✔ आपका loan amount ज़्यादा मिलेगा
✔ आपका tenure छोटा हो सकता है
✔ Interest rate भी negotiate हो सकता है

4. FOIR CIBIL Score से ज़्यादा Powerful होता है

बहुत लोग सोचते हैं कि सिर्फ़ अच्छा CIBIL काफी है।
लेकिन सच ये है:

👉 “Low FOIR होने पर बैंक खराब CIBIL वाले को भी बात करने को तैयार हो जाता है।”
👉 “High FOIR होने पर अच्छा CIBIL भी आपको बचा नहीं सकता।”

FOIR कितना होना चाहिए? (Latest Updated Standards)

Bank FOIR को दो categories में देखते हैं:

🟢 Best FOIR Range: 30% – 40%

Loan approval almost guaranteed.

🟡 Acceptable FOIR: 40% – 50%

Loan मिल सकता है, लेकिन कुछ शर्तें होंगी।

🔴 High Risk FOIR: 50% से ज्यादा

Loan reject होने की बहुत chance।

Salaried class: अधिकतम 40–45%
Self-employed: अधिकतम 50%

क्योंकि salaried income fixed होती है, इसलिए बैंक कम FOIR चाहता है।

Real-Life Example (Practical Calculation)

मान लीजिए:

• Net monthly salary: ₹60,000
• Existing EMI: ₹10,000 (bike loan)
• Credit card bill (monthly): ₹2,000

Total fixed obligations = ₹12,000

So,

FOIR = 12,000 / 60,000 × 100 = 20%

🟢 शानदार FOIR — Bank easily Home Loan approve करेगा।

❌ Example 2: Loan Reject होने वाला Case

Salary: ₹40,000

Existing EMI: ₹18,000 (Personal Loan)

Credit card bill: ₹4,000

FOIR = 22,000 / 40,000 × 100 = 55%

🔴 High FOIR — Home Loan almost निश्चित तौर पर reject।

Home Loan में FOIR इतना बड़ा Factor क्यों है? (In-Depth Reasoning)

बैंक आपके income का सिर्फ़ एक हिस्सा ही EMI में use करवाना चाहते हैं।
क्योंकि उन्हें पता है कि:

• घर का खर्च
• बच्चों की fees
• transport
• medical
• त्योहार, यात्रा, emergency

ये सब तो EMI के अलावा भी चलेंगे।

आपकी salary का 50% पहले से ही EMI में जा रहा है…

तो नया loan देना मतलब double risk.

इसलिए FOIR directly बताता है:

✔ आप financially disciplined हैं या नहीं
✔ आपका EMI capacity कितना है
✔ आप कितने भरोसेमंद हैं
✔ आपके पास emergency money रहेगा या नहीं
✔ आपका lifestyle खराब नहीं होगा

यही कारण है कि FOIR, home loan approval का सबसे बड़ा factor है।

FOIR कैसे Improve करें? (Practical Steps जो मैंने Personally Follow किए)

Home Loan FOIR Calculator

1. Existing EMI को पहले Preclose करें

यदि आपके पास small personal loan या bike loan EMI है —
उसे बंद करना FOIR instantly कम करता है।

मैंने अपना छोटा ₹25,000 का consumer loan बंद किया था, और FOIR 37% से 27% हो गया।

2. Credit Card Bill को Zero के आसपास रखें

Credit card outstanding को बैंक EMI की तरह count करता है।
इसलिए bill बड़ा है → FOIR खराब।

Tip:
Billing cycle के बीच payment कर दें — FOIR तुरंत improve।

3. Co-applicant जोड़ें (सबसे effective तरीका)

अगर spouse working हैं तो income मिलाकर FOIR कम हो जाता है।

Many banks allow:

• Brother–Brother
• Husband–Wife
• Parent–Child

यह FOIR सुधारने का सबसे आसान तरीका है।

4. Loan tenure बढ़ा दें

Tenure बढ़ाने से EMI कम होती है → FOIR कम हो जाता है।

Though total interest बढ़ता है,
लेकिन loan approval almost sure हो जाता है।

5. Income Proof Strong रखें

अगर आप self-employed हैं,
तो ये चीजें FOIR सुधारती हैं:

• 2 साल का ITR
• GST return
• Business bank statement
• Profit & loss statement

Income जितना solid दिखेगा, FOIR उतना safe माना जाएगा।

FOIR vs DTI – क्या दोनों एक ही चीज़ हैं?

बहुत लोग confuse होते हैं।

• DTI = Debt-to-Income Ratio
• FOIR = Fixed Obligations to Income Ratio

Difference:
DTI में सारी liabilities आती हैं।
FOIR में सिर्फ fixed EMIs और recurring obligations।

Role & Importance of FOIR

Bank FOIR पर ज्यादा भरोसा करता है क्योंकि यह real repayment power बताता है।

Loan Approval के Time FOIR को बैंक कैसे Calculate करता है?

Bank इन 6 चीजों को FOIR में शामिल करता है:

• Existing EMI (Personal, Car, Consumer)
• Credit card minimum due
• Education loan
• Business loan EMI
• House rent (कुछ बैंक)
• Fixed monthly commitments

Home Loan FOIR Calculator

Bank included नहीं करता:

• Daily खर्च
• Grocery
• Travel
• Shopping

Home Loan में FOIR खराब होने पर भी Approval कैसे मिले? (Secret Tips)

✔ Higher down payment दें (20% → 30–35%)
✔ Co-applicant जोड़ें
✔ छोटी EMI वाले loan पहले close करें
✔ Credit card bill पूरी तरह चुकाएं
✔ Salary account में हमेशा अच्छा balance रखें
✔ Banking transactions clear रखें

ये चीज़ें बैंक को trust दिलाती हैं कि आप EMI आसानी से pay कर सकते हैं।

Conclusion 

घर खरीदने का सपना हर किसी का होता है… लेकिन उस सपने तक पहुँचने के रास्ते में FOIR एक ऐसा छोटा gatekeeper है,
जो सही strategy अपनाने पर तुरंत आपको अंदर जाने देता है।

FOIR कोई कठिन concept नहीं है —
यह सिर्फ़ एक संकेत है कि आपकी financial life संतुलित है या नहीं।

If आपका FOIR अच्छा है → आपका home loan journey smooth है।
अगर FOIR खराब है → थोड़ी planning और discipline से इसे कुछ महीनों में improve किया जा सकता है।

और याद रखिए:
“Financial Freedom EMI खत्म होने से नहीं, EMI Manage होने से आती है।”